Gastos y TAE

La compraventa de un inmueble y su financiación con un préstamo hipotecario conllevan una serie de gastos necesarios para llevar a cabo la operación que, en la mayoría de casos, son ajenos a la entidad financiera, como es el caso del notario, registro o pago de impuestos.

Es muy frecuente que antes del día de la firma ante Notario de la escritura de compraventa del inmueble y del préstamo hipotecario, la entidad financiera requiera al futuro prestatario realizar una provisión de fondos para hacer frente precisamente a estos gastos, que a continuación se detallan:

• Tasación: Como se ha mencionado, para el estudio de la garantía, antes de la concesión del préstamo, es necesario que se produzca la valoración o tasación del inmueble, que conlleva un coste. Este se abona a la sociedad de tasación autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda. Si la tasación se ha llevado a cabo, el solicitante tendrá que abonarla independientemente de la contratación final o no del préstamo hipotecario.
• Registro de la Propiedad: Se abonan gastos por dos conceptos. Primero, por solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre el inmueble que el cliente va a comprar (comprobación registral) con el objetivo de comprobar su titularidad (que el vendedor es el propietario real) y que está libre de cargas (no existen ninguna deuda del vendedor por la que el inmueble responda, más allá de la existencia de “hipoteca” en caso de que el vendedor hubiera financiado su compra). Segundo, al registrar en el Registro las escrituras que certifican que el comprador y solicitante del préstamo es el nuevo dueño del inmueble y que tiene un préstamo hipotecario.
• Notario: El notario es el que da fe pública de las escrituras de compra-venta y del préstamo hipotecario, el que certifica la operación (Otorgamiento de escritura). Se abonan los correspondientes aranceles notariales.
• Impuestos: La constitución de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D), tributo que se gestiona a nivel Comunidad Autónoma y que se sitúa entre el 0 y 2% del valor de la garantía hipotecaria (responsabilidad hipotecaria).
• Gastos de tramitación: Usualmente la entidad encargará la realización de los trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.) a una gestoría de su confianza para que los lleve a cabo de forma ágil y eficiente.
• Comisión de apertura: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera. Se expresa como un porcentaje sobre el importe del préstamo concedido.
• Seguro de daños: La entidad financiera solicitará, por exigencia legal, al solicitante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado con el fin de asegurar el valor de la garantía. El cliente está obligado a suscribir este seguro, aunque puede elegir con qué compañía lo hace, siempre que este cumpla con los requisitos mínimos establecidos en la regulación.

En los préstamos hipotecarios, la TAE es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones bancarias, el plazo de la operación, la forma de amortización y determinados gastos que soporta el cliente al formalizar la constitución del préstamo – por ejemplo: gastos de registro, tasación e impuestos, entre otros.

Se trata por tanto, de un concepto importante, ya que su finalidad es informar sobre cuál sería el coste efectivo o real de la operación si los tipos de interés existentes en el momento de la formalización del crédito no experimentaran variación durante toda la vida del mismo, algo que, lógicamente, no ocurre en los préstamos a interés variable.

Por eso, la TAE es un elemento más útil y válido en el préstamo hipotecario a interés fijo, es decir, cuando éste permanece constante todo el tiempo, que en el préstamo a interés variable. En este último caso, la TAE no es más que una referencia para el primer año, dado que su valor variará cada vez que se actualice el tipo de interés del préstamo. Es por esto que para este caso la normativa de transparencia prevé que deba expresarse como “TAE Variable”.

La definición y formulación matemática de la TAE se encuentra en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (y desarrollados por el Anexo 7 de la Circular 5/2012 del Banco de España), donde se especifica además, cada fase en la que la TAE de un préstamo hipotecario ha de proporcionarse al cliente: desde la fase de la publicidad (donde será una TAE orientativa) hasta el momento de proporcionar la FIPER o Ficha de Información Personalizada, en la que la TAE reflejará todos los gastos reales que el cliente afronta.

Para comparar el coste total de dos préstamos hipotecarios con diferentes plazos, niveles de tipo de interés, importes o sistemas de amortización, el consumidor deberá observar la TAE de cada uno de ellos, siendo el préstamo más barato –lo cual no debe equivaler a “más adecuado” – aquel con la TAE más baja.