Importe que se va a solicitar

El Importe del préstamo – también denominado Capital – es la cuantía total de dinero entregada por el prestamista al prestatario –en concepto de préstamo hipotecario–, que se compromete a devolver mediante cuotas periódicas en el plazo y al coste financiero (tipos de interés) pactados. El importe es, por tanto, el volumen total de la deuda hipotecaria contraída con la entidad de crédito y, por ello, cuanto mayor sea, mayor será el nivel de endeudamiento contraído por el prestatario.

El importe es, además, una de las variables fundamentales que interviene en la operación de préstamo hipotecario puesto que, junto al plazo de vencimiento escogido y los tipos de interés pactados, determina la cuota de amortización o de devolución final que se va a pagar. Permaneciendo el resto de variables constante, cuanto mayor sea el importe, mayor será la cuota de amortización soportada por el consumidor.

Para conocer el importe del préstamo que el prestatario puede obtener hay que tener en consideración varios factores:el porcentaje de financiación, el valor de tasación y el nivel de ingresos con los que se cuenta.

El Loan to Value (L.T.V.) es el porcentaje de financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula – en general – como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.

Las entidades de crédito utilizan este indicador para medir, por una parte, la capacidad de ahorro del prestatario- mediante la valoración de la cantidad aportada al inicio de la operación como ahorro previo – y, por otra, la calidad de la garantía ofrecida.
Por lo general, en las operaciones de adquisición de la vivienda habitual las entidades suelen conceder un porcentaje de financiación de hasta un 80%, aunque esto depende de muchos factores (política de concesión de préstamos, aportación de avales o garantías, capacidad financiera del solicitante, tipo de inmueble, etc.).

Así por ejemplo, para la compra de una vivienda de 150.000 euros, si la entidad ofrece un LTV del 80%, significa que está dispuesta a prestar 120.000 euros para financiar su adquisición. El resto, hasta los 150.000 euros, debería ser aportado por el cliente.

Para conseguir una garantía adecuada del préstamo que se va a conceder, la legislación hipotecaria requiere que el inmueble que se va a hipotecar deba ser tasado. Esto implica que una entidad debidamente habilitada para ello determine cuál es el valor del piso, local o industria que se va a hipotecar.

En España están habilitadas para practicar ese tipo de tasaciones unas sociedades, las sociedades de tasación, que están homologadas por el Banco de España e inscritas en sus Registros oficiales de entidades y cuentan con unos requisitos mínimos, supervisados por el regulador para poder operar, exigencia distintiva con respecto al resto de países de la Unión Europea. Esos requisitos tienen por objeto principal asegurar que estas sociedades cuentan con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros, etc.), procedimientos rigurosos de tasación e independencia de los procesos de concesión del préstamo.

Las valoraciones que estas sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben respetar, tanto en la forma como en algunos aspectos de fondo, unas normas concretas. El objetivo de esas normas es doble:

• De un lado, pretenden que la tasación proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoración.
• De otro, tratan de favorecer la comprensión, por parte de los clientes, de los criterios técnicos seguidos por los profesionales que han hecho la valoración y, sobre todo, de aquellas cuestiones que son más cercanas a los ciudadanos: los elementos (superficie de la vivienda; situación; estado de conservación; etc.) y las razones que se tienen en cuenta para fijar su valor(precio del m2 en la zona; expectativas de aumento o disminución del precio; etc.).

Por tanto, el valor de tasación del inmueble permite conocer cuál es el valor estable a largo plazo del inmueble que se desea adquirir (que puede ser diferente al precio de compra) y, por ello, condicionará el montante final del importe del préstamo que se quiera obtener.

En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que la tasación es una estimación de valor de un inmueble en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados y no una certificación de garantía de valor a largo plazo.

El consumidor tiene derecho a proponer y elegir al profesional o sociedad de tasación que va a llevar a cabo la valoración del inmueble objeto de hipoteca. La entidad financiera deberá aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada según lo dispuesto legalmente; todo ello, sin perjuicio de que la entidad pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes.

Otro factor que condiciona el importe del préstamo son los ingresos del solicitante. El nivel de ingresos es fundamental en tanto en cuanto la entidad de crédito acepta habitualmente que la cuota mensual de amortización no supere un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos – habitualmente en el entorno del 30-35%- dependiendo de la política de concesión crediticia de cada entidad de crédito, del montante de los mismos y de los gastos de la unidad familiar.

Este límite prudencial es necesario para asegurar que el cliente tiene la solvencia suficiente para reembolsar el préstamo y que este no supone una carga excesiva en relación a sus ingresos netos del resto de gastos financieros y comerciales que tenga comprometidos.
Para calcular que la capacidad de pago del solicitante se adecúa al nivel mínimo establecido, el prestamista tendrá en cuenta además de los ingresos netos, su historial crediticio – para asegurarse de que no hay situaciones de impago – y la capacidad de generación de recursos del consumidor. Para ello, se valorarán, entre otros: laedad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.

Así por ejemplo, si un cliente percibe como ingreso mensual total neto la cantidad total de 1.500 euros, la cuota hipotecaria que marcará un esfuerzo adecuado en el entorno del 30% será de 450 euros (1.500×0,3). Para conocer cuál es el préstamo medio que se deberá solicitar, según las condiciones de tipo de interés y plazo de vencimiento que se pacten, acuda a nuestro Simulador Hipotecario.